Zgodnie z przepisami dotyczącymi podatku VAT, działalność polegająca na wynajmowaniu nieruchomości, w tym również w ramach najmu prywatnego, klasyfikowana jest jako rodzaj działalności gospodarczej. Osoba zajmująca się wynajmem lokali prywatnych uznawana jest za podatnika VAT. Czy wynajmując lokal prywatny na cele użytkowe lub mieszkalne należy raportować VAT do Urzędu Skarbowego?
Najem prywatny lokalu użytkowego podatnika VAT
W sytuacji, gdy wynajmujący jest czynnym płatnikiem VAT, przychody z tytułu wynajmu nieruchomości na cele użytkowe podlegają obciążeniu stawką VAT wynoszącą 23%. Zgodnie z ustawą o VAT, zakres działalności gospodarczej obejmuje różnorodne formy działalności ekonomicznej, takie jak produkcja, handel, świadczenie usług, eksploatacja zasobów naturalnych, działalność rolnicza oraz wykonywanie wolnych zawodów.
Art. 15. ustawy o VAT
[Podatnicy podatku od towarów i usług, zakres działalności gospodarczej]
2. Działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.
Najem prywatny lokalu użytkowego a działalność gospodarcza
Najem prywatny lokalu użytkowego, interpretowany jako ciągłe wykorzystywanie prywatnych lokali w celach zarobkowych, może być traktowany jako działalność gospodarcza podlegająca pod ustawę o VAT. Ważne jest, aby rozróżnić, czy działalność ta odbywa się w ramach zarejestrowanej działalności gospodarczej, czy też poza nią.
Faktura za najem prywatny
Będąc czynnym podatnikiem VAT jest się zobowiązanym do wystawienia faktury za sprzedaż dokonaną na rzecz innego podatnika VAT lub osoby prawnej niebędącej płatnikiem VAT. Dlatego wynajmujący musi być świadomy wymagań prawnych wynikających z ustawy VAT, w tym między innymi konieczności deklarowania przychodów z najmu w deklaracji VAT. Może to również wiązać się z potrzebą rejestracji jako czynny podatnik VAT i rozliczania należnego podatku.
Przykład
Grzegorz prowadzi jednoosobową działalność gospodarczą (JDG) i jest zwolniony z VAT, a jego roczne przychody z działalności wynoszą 180,000 zł. Dodatkowo, uzyskuje on 25,000 zł rocznie przychodu z tytułu wynajmu prywatnego mieszkania. Suma tych przychodów wynosi 205,000 zł, co przekracza roczny limit zwolnienia podmiotowego z VAT w Polsce, ustalony ustawowo na 200,000 zł.
Rozwiązanie:
W momencie przekroczenia limitu uprawniającego do podmiotowego zwolnienia z VAT, Grzegorz był zobowiązany zgłosić się jako czynny podatnik VAT od momentu przekroczenia limitu - od przychodu powodującego przekroczenie limitu. Oznacza to, że od tego momentu przychody z jego działalności gospodarczej podlegają opodatkowaniu VAT. Jednakże, ważne jest, aby rozróżnić skutki przekroczenia limitu dla różnych rodzajów przychodów:
1. Najem prywatny - zgodnie z art. 43 ustawy o VAT, wynajem nieruchomości na cele mieszkaniowe korzysta ze zwolnienia z VAT, niezależnie od przekroczenia limitu zwolnienia podmiotowego z VAT przez łączne przychody. Oznacza to, że przychody Grzegorza z tytułu najmu prywatnego mieszkania nadal mogą korzystać ze zwolnienia z VAT.
2. Przychody z działalności gospodarczej - od momentu przekroczenia limitu zwolnienia z VAT, Grzegorz musi opodatkować przychody z działalności gospodarczej stosowną stawką VAT, a także składać deklaracje VAT i raportować pliki JPK_V7M (dla miesięcznych rozliczeń) lub JPK_V7K (dla kwartalnych rozliczeń), zależnie od wybranego okresu rozliczeniowego.
Należy podkreślić, że obowiązek zgłoszenia się jako czynny podatnik VAT i rozpoczęcia opłacania VAT od przychodów z działalności gospodarczej następuje od momentu przekroczenia limitu zwolnienia. Grzegorz powinien zatem dokładnie sprawdzić, kiedy faktycznie nastąpiło przekroczenie limitu i od tego momentu rozpocząć rozliczanie VAT.
Faktura za wynajem lokalu użytkowego powinna zawierać szczegółowe informacje, takie jak imię, nazwisko lub nazwa podatnika, adres, oraz numer identyfikacyjny VAT (NIP).
Jeżeli wynajmujący ("sprzedawca"), będąc przedsiębiorcą, nie jest podatnikiem VAT, nie ma obowiązku składania deklaracji VAT ani wykazywania w niej przychodów z najmu.
Przykład:
Kasia prowadzi salon fryzjerski - jest zwolniona z VAT ze względu na mniejsze obroty niż 200000 zł (zwolnienie podmiotowe z VAT). Oprócz tego Kasia wynajmuje swoje dwa prywatne lokale - jeden na cele mieszkalne a drugi na cele użytkowe. Kasia nie musi wykazywać przychodów z najmu prywatnego w swojej firmie. Nie musi raportować przychodów z najmu prywatnego w deklaracji VAT (JPK_V7) ponieważ Kasia jest zwolniona podmiotowo z VAT. Po zakończonym roku Kasia rozliczy przychody z najmu prywatnego w deklaracji PIT.
Przeczytaj również:
Najem prywatny osobie fizycznej
W sytuacji najmu dla osoby fizycznej nieprowadzącej działalności gospodarczej lub rolnikowi ryczałtowemu, wystawianie faktury nie jest obowiązkowe, chyba że nabywca zażąda jej wystawienia. Możliwe jest również dobrowolne wystawienie faktury bez żądania ze strony nabywcy.
Najem prywatny w JPK firmy
Osoby prowadzące jednoosobową działalność gospodarczą i będące podatnikami VAT muszą uwzględnić przychody z najmu prywatnego w deklaracji VAT, niezależnie od przeznaczenia nieruchomości. Przeznaczenie nieruchomości wpływa jedynie na to, czy usługa najmu podlega zwolnieniu z VAT, czy też jest opodatkowana według stawki zmniejszonej 8% lub standardowej 23%.
Przykład:
Marek prowadzi serwis samochodowy (JDG) i jest czynnym podatnikiem VAT. Dodatkowo Marek prywatnie wynajmuje swój lokal mieszkalny – co miesiąc wynajmujący płacą Markowi z tego tytułu czynsz. W tym przypadku Marek w pliku JPK_V7 wysyłanym co miesiąc do US z tytułu prowadzenia działalności gospodarczej, musi uwzględnić przychody z najmu prywatnego na cele mieszkalne. Najem prywatny lokalu mieszkalnego nadal będzie zwolniony z VAT natomiast mamy obowiązek raportowania tego typu przychodów w JPK_V7.
Najem prywatny a limit do VAT
Przekroczenie limitu obrotów, ustalonego ustawowo na poziomie 200 tysięcy złotych, skutkuje utratą zwolnienia z VAT i koniecznością rejestracji jako podatnik VAT. W takim przypadku należy uwzględnić również przychody z najmu przy obliczaniu limitu obrotów (sumujemy przychody z firmy i najmu prywatnego). Usługi najmu traktowane są jako transakcje związane z nieruchomościami, co oznacza, że wszelkie przychody z tytułu najmu, w tym z najmu prywatnych lokali mieszkalnych na cele mieszkaniowe, które są zwolnione z VAT, należy uwzględnić przy obliczaniu limitu w ustawie o VAT.
Art. 113. [Zwolnienia podmiotowe]
1. Zwalnia się od podatku sprzedaż dokonywaną przez podatników, u których wartość sprzedaży nie przekroczyła łącznie w poprzednim roku podatkowym kwoty 200 000 zł. Do wartości sprzedaży nie wlicza się kwoty podatku.Lokal użytkowy na cele mieszkalne – rozbieżności
Stanowisko organu nr 1
Wynajem na cele mieszkaniowe i na własny rachunek lokali, które mają charakter mieszkaniowy, ale posiadają status lokali użytkowych, nie korzysta ze zwolnienia z VAT (interpretacja indywidualna 0112-KDIL1-1.4012.565.2022.1.WK)
Stanowisko organu nr 2
Organ uznał, że zwolnienie z VAT przysługuje w przypadku wynajmu mieszkania w apartamentowcu, które choć ma status lokalu użytkowego, będzie wykorzystywane zgodnie z umową wyłącznie na cele mieszkaniowe osób je wynajmujących (interpretacja indywidualna 0114-KDIP1-1.4012.59.2022.2.MKA)
Powyższe rozbieżności sugerują większą ostrożność przy stosowaniu zwolnienia z VAT dla najmu prywatnego lokali użytkowych na cele mieszkalne.
Obowiązek podatkowy - zasady szczególne
Data wystawienia faktury a data otrzymania zapłaty - w przypadku usługi najmu, ustalenia momentu wykonania usługi należy dokonać w oparciu o przepis art. 19a ust. 5 pkt 4 lit. b) ustawy o VAT, zgodnie z którym obowiązek podatkowy powstaje z chwilą wystawienia faktury z tytułu świadczenia usług najmu, dzierżawy, leasingu lub usług o podobnym charakterze. Z kolei art. 19a ust. 7 ww. ustawy stanowi, że w przypadkach, o których mowa w ust. 5 pkt 3 i 4, gdy podatnik nie wystawił faktury lub wystawił ją z opóźnieniem, obowiązek podatkowy powstaje z chwilą upływu terminów wystawienia faktury określonych w art. 106i ust. 3 i 4, a w przypadku gdy nie określono takiego terminu - z chwilą upływu terminu płatności. Zatem jeżeli faktura wystawiona jest przed terminem płatności, to obowiązek podatkowy powstaje z chwilą wystawienia faktury.
Nota prawna:
NEX nie ponosi odpowiedzialności za stosowanie w praktyce informacji objętych powyższym materiałem. Materiał niniejszy ma charakter informacyjny i nie stanowi porady prawnej ani podatkowej.
