Spółka z o.o. planuje zakupić lokal mieszkalny od dewelopera w stanie surowym. Spółka poniesie koszty związane z remontem oraz ulepszeniem, takie jak podłogi, instalacje itp. Czy te koszty będą musiały być zaksięgowane jako podniesienie wartości środka trwałego, lokalu mieszkalnego, i amortyzowane wraz z kwotą, za którą zostało zakupione mieszkanie, a w konsekwencji stanowiłyby koszt niepodatkowy? Czy wydatki na przystosowanie środka trwałego przed oddaniem do użytkowania mogą być kosztem ?
Koszty związane z wykończeniem lokalu mieszkalnego
Koszty związane z wykończeniem lokalu mieszkalnego, które mają na celu przystosowanie mieszkania do użytku, stanowią element wartości początkowej mieszkania jako środka trwałego. Nie podlegają one rozliczeniu jako koszty uzyskania przychodu, ale zwiększają wartość początkową mieszkania jako środka trwałego. Zgodnie z definicją środka trwałego zawartą w art. 22a ustawy z 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych, środkami trwałymi są m.in. budowle, budynki oraz lokale będące odrębną własnością stanowiące własność lub współwłasność podatnika, nabyte lub wytworzone we własnym zakresie, kompletne i zdatne do użytku w dniu przyjęcia do używania, o przewidywanym okresie używania dłuższym niż rok, wykorzystywane przez podatnika na potrzeby związane z prowadzoną przez niego działalnością gospodarczą albo oddane do używania na podstawie umowy najmu, dzierżawy lub umowy leasingu.
Koszty wykończenia lokalu deweloperskiego
Lokal mieszkalny w stanie deweloperskim (lub surowym), jako niekompletny i jeszcze nie zdatny do użytku, nie jest (jeszcze) środkiem trwałym. Wydatki na wykończenie takiego mieszkania stanowią wydatki na wytworzenie środka trwałego. Bez poniesienia tych wydatków mieszkanie nie nadaje się jeszcze do użytku, w tym na cele działalności gospodarczej. Dlatego tego rodzaju wydatki – służące temu, aby mieszkanie stało się kompletnym i zdatnym do użytku – stanowią element wartości początkowej mieszkania jako środka trwałego. Nie podlegają one rozliczeniu w kosztach uzyskania przychodów, tylko zwiększają wartość początkową mieszkania jako środka trwałego.
Koszty wykończenia lokalu mieszkalnego a amortyzacja - jak to zaksięgować? - Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej w interpretacji z 3 września 2020 r. (0114-KDIP3-1.4011.396.2020.2.MG) wskazał, że wydatki poniesione przez podatnika na przystosowanie lokalu mieszkalnego w stanie deweloperskim do stanu umożliwiającego wykorzystanie na potrzeby działalności gospodarczej, są składnikami wartości początkowej i nie stanowią kosztów uzyskania przychodów, lecz zwiększają wartość początkową środka trwałego.
Przykład:
Firma ABC Sp. z o.o. zakupiła lokal mieszkalny w stanie deweloperskim za 500,000 PLN. Następnie poniosła koszty wykończenia w wysokości 100,000 PLN, obejmujące instalację podłóg, montaż instalacji elektrycznej oraz inne prace remontowe. Te wydatki na wykończenie mieszkania, które mają na celu przystosowanie lokalu do użytku, muszą zostać zaksięgowane jako zwiększenie wartości początkowej mieszkania. Zatem całkowita wartość początkowa środka trwałego wynosi 600,000 PLN (500,000 PLN + 100,000 PLN). W związku z powyższym, koszty te nie mogą być bezpośrednio rozliczone jako koszty uzyskania przychodów, ale będą amortyzowane zgodnie z przepisami o amortyzacji środków trwałych.
Koszty wykończenia lokalu mieszkalnego a amortyzacja - jak to zaksięgować? - podsumowanie
Koszty poniesione na wykończenie lokalu mieszkalnego zakupionego w stanie surowym od dewelopera należy zaliczyć do wartości początkowej środka trwałego. Oznacza to, że wydatki te zwiększają wartość początkową mieszkania i nie mogą być bezpośrednio rozliczone jako koszty uzyskania przychodu. Wydatki te będą amortyzowane wraz z kwotą zakupu mieszkania, zgodnie z przepisami o amortyzacji środków trwałych. Wartość początkowa środka trwałego obejmuje zarówno cenę zakupu, jak i koszty wykończenia, co prowadzi do pełnej amortyzacji całkowitych nakładów poniesionych na nabycie i wykończenie lokalu.
