W sytuacji, gdy część mieszkania wykorzystywana jest do prowadzenia działalności gospodarczej, ale jednocześnie spełnia funkcje mieszkalne, stosowana jest niższa stawka podatku właściwa dla budynków mieszkalnych. Jednakże organy podatkowe mogą uznać, że nieruchomość lub jej część jest zajęta na cele działalności gospodarczej, co może skutkować zastosowaniem wyższej stawki podatku. Argumentem dla organów podatkowych mogą być okoliczności takie jak zaliczanie kosztów mieszkania do kosztów uzyskania przychodu.
Prowadzenie firmy w prywatnym mieszkaniu
Zgodnie z art. 1a ust. 1 pkt 3 ustawy o podatkach i opłatach lokalnych, grunty, budynki i budowle związane z prowadzeniem działalności gospodarczej to takie, które są w posiadaniu przedsiębiorcy lub innego podmiotu prowadzącego działalność gospodarczą, z wyjątkiem budynków mieszkalnych oraz gruntów związanych z tymi budynkami.
Art. 1a ust. 1 pkt 3:
Grunty, budynki i budowle związane z prowadzeniem działalności gospodarczej to takie, które są w posiadaniu przedsiębiorcy lub innego podmiotu prowadzącego działalność gospodarczą, z wyjątkiem budynków mieszkalnych oraz gruntów związanych z tymi budynkami.
Podatek od nieruchomości a działalność w mieszkaniu
Z definicji wynika, że posiadanie przez przedsiębiorcę budynku, budowli lub gruntu skutkuje tym, że są one związane z prowadzeniem działalności gospodarczej. Ustawodawca wyłączył jednak budynki mieszkalne z tego zakresu, więc mimo że są one w posiadaniu przedsiębiorcy, opodatkowane są stawkami właściwymi dla budynków mieszkalnych.
Art. 5 ust. 1 pkt 2 lit. b:
Wskazuje stawkę podatku dla budynków związanych z prowadzeniem działalności gospodarczej oraz od budynków mieszkalnych lub ich części zajętych na prowadzenie działalności gospodarczej.
Co oznacza "zajęcie" na prowadzenie działalności gospodarczej?
"Zajęcie" budynku lub jego części na prowadzenie działalności gospodarczej oznacza wykorzystanie go wyłącznie na działalność gospodarczą, z wyłączeniem innych funkcji. Jeśli część lokalu mieszkalnego jest wykorzystywana jako biuro, ale jednocześnie w nim się mieszka, nie można mówić o "zajęciu" budynku mieszkalnego na prowadzenie działalności gospodarczej.
Firma w prywatnym mieszkaniu - w wyroku NSA we Wrocławiu z 11 sierpnia 1992 r., SA/Wr 650/92 stwierdzono, że "zajęcie na prowadzenie działalności gospodarczej" oznacza, że część mieszkalna budynku musi być przeznaczona do prowadzenia w niej działalności gospodarczej z wyłączeniem funkcji mieszkalnych i innych związanych z zamieszkiwaniem w budynku.
Przykład
Inaczej sytuacja będzie wyglądała, gdy ten sam pokój przeznaczony na prowadzenie działalności gospodarczej nadal będzie spełniał funkcje mieszkalne. W takim przypadku będzie on podlegał opodatkowaniu stawką niższą, właściwą dla budynków mieszkalnych.
Podatnik lub przedsiębiorca, który przeznacza jedno z pomieszczeń swojego domu na prowadzenie działalności gospodarczej, może być zobowiązany do zgłoszenia organowi administracji architektoniczno-budowlanej zmiany sposobu użytkowania części domu. Jest to konieczne, gdy w obiekcie budowlanym lub jego części dochodzi do modyfikacji w zakresie warunków bezpieczeństwa pożarowego, powodziowego, pracy, zdrowotnych, higieniczno-sanitarnych, ochrony środowiska bądź wielkości lub układu obciążeń. Tak stanowi art. 71 ust. 1 pkt 2 ustawy Prawo budowlane.
Art. 71 ust. 1 pkt 2 Prawa budowlanego:
Wymaga zgłoszenia zmiany sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części, jeśli zmiany dotyczą bezpieczeństwa pożarowego, powodziowego, pracy, zdrowotnych, higieniczno-sanitarnych, ochrony środowiska lub wielkości obciążeń.
Jednak jeżeli w mieszkaniu będzie prowadzona działalność jedynie o charakterze biurowym, obowiązek zgłoszenia zmiany sposobu użytkowania może nie mieć zastosowania.
Część mieszkania zajęta na działalność gospodarczą
Okolicznością, która może zostać wykorzystana przez samorządowe organy podatkowe jako argument za uznaniem budynku lub jego części za zajętą na prowadzenie działalności gospodarczej, będzie zaliczanie kosztów mieszkania (czynsz, media, odsetki od kredytu) do kosztów uzyskania przychodu na gruncie podatku dochodowego.
Podatnik lub przedsiębiorca, który chce odliczyć od przychodu koszty swojego home office, powinien się liczyć z zastosowaniem dla celów podatku od nieruchomości stawki przewidzianej dla działalności gospodarczej. Przepisy nie określają jednak jednoznacznie, jak obliczyć powierzchnię mieszkania objętą wyższą stawką podatku. Można skalkulować powierzchnię zajętą na prowadzenie działalności gospodarczej przy zastosowaniu proporcji, w jakiej przedsiębiorca zalicza koszty mieszkania do kosztów uzyskania przychodu (np. jeśli od przychodu odliczana jest 1/3 kosztów mieszkania, można argumentować, że wyższą stawką podatku należy objąć 1/3 powierzchni mieszkania).
Interpretacje i wyroki
W wyroku NSA z 23 stycznia 2020 r., II FSK 1252/19, sąd zwrócił uwagę, że ustawa posługuje się pojęciem "zajęcia na prowadzenie działalności gospodarczej", a nie "w którym prowadzona jest działalność gospodarcza". Oznacza to, że nie zawsze przedsiębiorca musi fizycznie wykorzystywać nieruchomość, aby była ona uznana za zajętą na cele działalności gospodarczej.
Wyrok NSA z 23 stycznia 2020 r., II FSK 1252/19:
Znajdujący się w posiadaniu przedsiębiorcy budynek mieszkalny (lub jego część) może być uznany za zajęty na prowadzenie działalności gospodarczej, jeśli stanowi element przedsiębiorstwa i jest bezpośrednio związany z jego działalnością.
Należy również wziąć pod uwagę fakt, że wskazanie lokalu mieszkalnego jako adresu siedziby firmy oraz odbieranie tam korespondencji związanej z działalnością gospodarczą, czy też przechowywanie w lokalu dokumentacji księgowej, nie powoduje automatycznie, że mieszkanie będzie traktowane jako zajęte na prowadzenie działalności gospodarczej.
Firma w prywatnym mieszkaniu - podsumowanie
Podsumowując, jeżeli część mieszkania jest wykorzystywana do działalności gospodarczej, ale nadal pełni funkcje mieszkalne, stosuje się niższą stawkę podatku właściwą dla budynków mieszkalnych. Jednak w sytuacji, gdy organy podatkowe uznają, że nieruchomość lub jej część jest zajęta wyłącznie na prowadzenie działalności gospodarczej, może zostać zastosowana wyższa stawka podatku. Ważne jest, aby przedsiębiorcy dokładnie analizowali, jak wykorzystują swoje nieruchomości i odpowiednio dokumentowali wszystkie zmiany, aby uniknąć nieporozumień z organami podatkowymi.
