Sprzedaż mieszkania może być zwolniona z podatku VAT w określonych warunkach. Aby zrozumieć, kiedy można skorzystać ze zwolnienia, a kiedy należy zastosować obniżoną stawkę VAT, należy odnieść się do odpowiednich przepisów ustawy o podatku od towarów i usług (u.p.t.u.).
Stawki VAT przy sprzedaży mieszkań
Generalnie sprzedaż mieszkań podlega opodatkowaniu VAT według stawek 8% lub 23%. Jednak istnieją wyjątki, które umożliwiają zwolnienie tej sprzedaży z VAT. Dwie główne podstawy prawne do zwolnienia to art. 43 ust. 1 pkt 10 i pkt 10a u.p.t.u.
Zwolnienie z VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10
Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10 u.p.t.u., zwalnia się od podatku VAT dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy:
Dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim.
Pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.
Czy sprzedaż mieszkania może być zwolniona z VAT? - pierwsze zasiedlenie definiowane jest w art. 2 pkt 14 u.p.t.u. jako oddanie do użytkowania pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi albo rozpoczęcie użytkowania na potrzeby własne budynków, budowli lub ich części, po ich wybudowaniu lub ulepszeniu, jeśli wydatki na ulepszenie stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.
Art. 2 pkt 14 u.p.t.u.:"Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o:pierwszym zasiedleniu – rozumie się przez to oddanie do użytkowania, w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu, pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi budynków, budowli lub ich części, po ich:a) wybudowaniu,b) ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej."
Zwolnienie na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10a
Art. 43 ust. 1 pkt 10a u.p.t.u. zwalnia od podatku VAT dostawę budynków, budowli lub ich części nieobjętą zwolnieniem na podstawie pkt 10, pod warunkiem że:
W stosunku do tych obiektów nie przysługiwało sprzedawcy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.
Dokonujący dostawy nie ponosił wydatków na ulepszenie tych obiektów, a jeśli ponosił, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.
Art. 43 ust. 1 pkt 10a u.p.t.u.:"Zwalnia się od podatku:10a) dostawę budynków, budowli lub ich części nieobjętą zwolnieniem, o którym mowa w pkt 10, pod warunkiem że:a) w stosunku do tych obiektów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego,b) dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów."
Interpretacja zwrotu "nie przysługiwało"
Zwrot "nie przysługiwało" oznacza, że sprzedawca nie miał prawa do odliczenia VAT przy nabyciu tych obiektów, np. z powodu wykorzystywania ich do działalności zwolnionej z VAT. Jeśli spółka nie skorzystała z tego prawa, to nadal nie może opodatkować sprzedaży, gdyż zwolnienie jest obligatoryjne przy spełnieniu określonych warunków.
Czy można opodatkować sprzedaż mieszkania stawką 8%?
Jeśli warunki zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 10a są spełnione, sprzedaż mieszkania jest zwolniona z VAT. Jeśli jednak spółka chce zastosować stawkę 8%, musi zrezygnować ze zwolnienia na podstawie art. 43 ust. 10 u.p.t.u., spełniając dodatkowe warunki (np. złożenie odpowiednich oświadczeń).
Art. 43 ust. 10 u.p.t.u.:
"Podatnik może zrezygnować ze zwolnienia od podatku, o którym mowa w ust. 1 pkt 10, i wybrać opodatkowanie dostawy budynków, budowli lub ich części, pod warunkiem że dokonujący dostawy i nabywca budynku, budowli lub ich części:są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni;złożą:
a) przed dniem dokonania dostawy tych obiektów właściwemu dla ich nabywcy naczelnikowi urzędu skarbowego lub
b) w akcie notarialnym, do zawarcia którego dochodzi w związku z dostawą tych obiektów zgodne oświadczenie, że wybierają opodatkowanie dostawy budynku, budowli lub ich części."
Korekta deklaracji JPK_VAT
Jeśli sprzedaż powinna być opodatkowana stawką VAT 8%, spółka powinna dokonać korekty deklaracji JPK_VAT w miesiącu zakupu mieszkania, wykazując VAT naliczony od zakupu.
Przykład
Jeśli spółka nabyła mieszkanie w 2018 roku, odliczyła VAT naliczony przy zakupie, a obecnie (w 2024 roku) chce je sprzedać, to:
Jeżeli upłynęły dwa lata od pierwszego zasiedlenia i mieszkanie nie było ulepszane (lub wydatki na ulepszenie były mniejsze niż 30% wartości początkowej), sprzedaż może być zwolniona z VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 u.p.t.u.
Jeśli mieszkanie było wykorzystywane do działalności zwolnionej z VAT, sprzedaż może być zwolniona na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10a u.p.t.u.
Podstawowa stawka podatku od towarów i usług wynosi 23% (art. 41 ust. 1 w zw. z art. 146aa ust. 1 pkt 1 u.p.t.u.). Zarówno w treści ustawy, jak i przepisów wykonawczych do niej, ustawodawca przewidział opodatkowanie niektórych czynności stawkami obniżonymi lub zwolnienie od podatku. Zakres i zasady zwolnienia od podatku od towarów i usług dostawy towarów lub świadczenia usług zostały określone między innymi w art. 43 u.p.t.u.
W omawianym przypadku mamy do czynienia z dostawą budynku, a zatem należy odwołać się do przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10 u.p.t.u., zgodnie z którym zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy:
Dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim.
Pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.
Przez pierwsze zasiedlenie – w myśl art. 2 pkt 14 u.p.t.u. – rozumie się oddanie do użytkowania pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi lub rozpoczęcie użytkowania na potrzeby własne budynków, budowli lub ich części, po ich:
Wybudowaniu lub
Ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.
Z powyższych przepisów wynika, że jeżeli minęły dwa lata od nabycia mieszkania i nie było ono ulepszane (ewentualnie wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły mniej niż 30% wartości początkowej), to jego sprzedaż będzie podlegała zwolnieniu od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 u.p.t.u.
Dodatkowo, stosownie do przepisu art. 43 ust. 10 u.p.t.u., podatnik może zrezygnować ze zwolnienia od podatku, o którym mowa w ust. 1 pkt 10, i wybrać opodatkowanie dostawy budynków, budowli lub ich części, pod warunkiem że dokonujący dostawy i nabywca budynku, budowli lub ich części:
Są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni;
Złożą: a. Przed dniem dokonania dostawy tych obiektów właściwemu dla ich nabywcy naczelnikowi urzędu skarbowego lub b. w akcie notarialnym, do zawarcia którego dochodzi w związku z dostawą tych obiektów
zgodne oświadczenie, że wybierają opodatkowanie dostawy budynku, budowli lub ich części.
Zastosowanie przepisów w praktyce
W przypadku, gdy spółka prowadzi działalność polegającą na wynajmie mieszkań i nabyła nieruchomość w celu wynajmu na cele mieszkaniowe, powinna rozważyć kilka kwestii:
Zwolnienie na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 u.p.t.u.:
Jeśli mieszkanie było wynajmowane od ponad dwóch lat i nie było istotnie ulepszane, jego sprzedaż może być zwolniona z VAT.
Zwolnienie na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10a u.p.t.u.:
Jeśli spółka nie miała prawa do odliczenia VAT przy zakupie mieszkania i nie ponosiła wydatków na jego ulepszenie, sprzedaż również może być zwolniona z VAT.
Opcja opodatkowania stawką 8%:
Jeśli spółka chce zrezygnować ze zwolnienia, musi spełnić warunki określone w art. 43 ust. 10 u.p.t.u.
Korekta deklaracji JPK_VAT
Jeśli spółka zdecyduje się na opodatkowanie sprzedaży mieszkania stawką 8% zamiast zwolnienia, konieczne jest dokonanie korekty deklaracji JPK_VAT w miesiącu zakupu mieszkania. W takiej sytuacji spółka powinna wykazać VAT naliczony od zakupu nieruchomości.
Przykład
Spółka prowadząca działalność w zakresie wynajmu mieszkań nabyła nieruchomość w 2018 roku. VAT naliczony przy zakupie został odliczony. W 2024 roku spółka planuje sprzedaż tej nieruchomości. Jeżeli od nabycia upłynęły ponad dwa lata, a mieszkanie nie było istotnie ulepszane (wydatki na ulepszenie były niższe niż 30% wartości początkowej), sprzedaż może być zwolniona z VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 u.p.t.u. lub art. 43 ust. 1 pkt 10a u.p.t.u.
Jeśli jednak spółka zdecyduje się na opodatkowanie stawką 8%, musi spełnić warunki z art. 43 ust. 10 u.p.t.u. i dokonać odpowiedniej korekty deklaracji JPK_VAT.
Czy sprzedaż mieszkania może być zwolniona z VAT? - podsumowanie
Sprzedaż mieszkania może być zwolniona z VAT, jeśli spełnione są warunki określone w art. 43 ust. 1 pkt 10 lub 10a u.p.t.u. Zwrot "nie przysługiwało" odnosi się do braku prawa do odliczenia VAT przy nabyciu. W sytuacji, gdy spółka nie skorzystała z prawa do odliczenia, sprzedaż będzie zwolniona z VAT. Opcjonalnie, można zrezygnować ze zwolnienia, wybierając opodatkowanie stawką 8%, spełniając określone warunki.
Takie podejście pozwala przedsiębiorcom elastycznie zarządzać swoimi nieruchomościami, korzystając z dostępnych ulg podatkowych i zwolnień, co może przynieść znaczące korzyści finansowe i operacyjne - w takiej sytuacji najlepiej skorzystać z konsultacji doradcy podatkowego.
